Calculadora de Financiamento Imobiliário

Panorama da operação

SAC contra PRICE

SAC

PRICE

Total pago · SAC

—

Total pago · PRICE

—

Tempo real · SAC

—

Tempo real · PRICE

—

A diferença entre sistemas

—

Primeira parcela

SAC—

PRICE—

PRICE começa mais leve, SAC cai com o tempo.

Última parcela

SAC—

PRICE—

No PRICE a parcela é constante ao longo de todo o contrato.

Lente do valor presente

O custo do dinheiro no tempo.

O total nominal trata um real hoje como um real daqui a 30 anos. Descontando cada fluxo à sua taxa de oportunidade 13%, o custo real de cada sistema é outro.

VP do custo total · SAC

—

— acima do valor do imóvel

VP do custo total · PRICE

—

— acima do valor do imóvel

Veredito em VP

—

⟁ Axioma: quando a taxa de desconto iguala a taxa do financiamento, ambos os sistemas têm VP idêntico ao valor do imóvel. O banco precifica SAC e PRICE para serem "justos" à sua taxa.

Renda recomendada do casal

Considerando que a parcela represente no máximo 30% da renda bruta mensal.

Para o sistema SAC

—

Parcela inicial: —

Para o sistema PRICE

—

Parcela fixa: —

⚡ Impacto das amortizações extras

Tempo poupado · SAC

—

Juros economizados · SAC

—

Tempo poupado · PRICE

—

Juros economizados · PRICE

—

Figura 01

Saldo devedor ao longo do tempo

↘

SAC

PRICE

Figura 02

Evolução da parcela mensal

◷

SAC

PRICE

Figura 03

Principal contra juros

₪

Valor financiado

Juros pagos

Nota de rodapé

Como interpretar os sistemas.

SAC · Amortização constante

A parcela começa mais alta e decresce mês a mês. A amortização é constante; o juro cai junto com o saldo devedor. Na maioria dos cenários resulta em menos juros totais.

PRICE · Parcela fixa

A parcela permanece igual do início ao fim. Nos primeiros anos a maior parte é juro, e a amortização cresce ao longo do tempo. Facilita o planejamento, mas costuma custar mais caro ao final.

Ano	Parcela SAC	Saldo SAC	Parcela PRICE	Saldo PRICE

A pergunta que importa

Comprar ou alugar?

Comprar

Alugar & investir

Em ambos os cenários, o desembolso mensal é igual. No cenário "alugar", a entrada e qualquer diferença mensal positiva são investidas à sua taxa de oportunidade. Ao final do horizonte, comparamos o patrimônio líquido.

Veredito · ano 10

—

Cenário Comprar

Patrimônio—

Saldo devedor—

Líquido—

Imóvel valorizado − dívida restante.

Cenário Alugar

Carteira final—

Aluguel pago—

Líquido—

Investimento acumulado, líquido de aluguéis.

Custo mensal · Comprar (ano 1)

—

Custo mensal · Alugar (ano 1)

—

Imóvel valorizado · ano 10

—

Aluguel mensal · ano 10

—

Figura A

Patrimônio líquido ao longo do tempo

⬈

Comprar (líquido)

Alugar & investir

Break-even

Figura B

Custo mensal — comprar vs alugar

≡

Comprar (parcela + custos)

Aluguel reajustado

Figura C

Decomposição do patrimônio · Comprar

▦

Imóvel valorizado

Saldo devedor (−)

Notas metodológicas

Como o modelo pensa.

Cenário Comprar

Desembolso inicial = entrada + custo de aquisição (ITBI, escritura). Mensalmente: parcela do financiamento (SAC ou PRICE da aba 1) + IPTU + condomínio + manutenção (% do valor atualizado do imóvel). Patrimônio líquido = valor do imóvel × valorização acumulada − saldo devedor.

Cenário Alugar & investir

O aporte inicial (igual à entrada + custos de aquisição) entra em uma carteira que rende à taxa de desconto da §04. A cada mês, se comprar custaria mais que alugar, a diferença é investida; se alugar custar mais, a diferença é retirada da carteira. Patrimônio líquido = saldo da carteira ao final do horizonte.

Hipóteses simplificadoras

O modelo ignora impostos sobre rendimentos e ganho de capital, vacâncias do aluguel, mudanças e custos de transação na venda do imóvel. Use as estimativas como ordem de grandeza, não como projeção contábil.